VISITADOR.

Como ocurre con una boda en la que la ceremonia es IGUAL y "la conoces", ahora debes conocer el PROTOCOLO o ROL que realiza el agente que hace de VISITADOR, es decir que se encarga desde la RECEPCIÓN DE UN PEDIDO hasta LA RESERVA de un inmueble tras la visita.

 

Por eso aquí te dejamos los PASOS a seguir para que aprendas ¡DE MEMORIA! TODOS Y CADA UNO DE ELLOS PORQUE SALTARSE UN PASO ES COMO CONOCER A ALGUIEN, PREGUNTARLE "¿Cómo te llamas?" y después decirle ¿TE QUIERES CASAR CONMIGO?(¿A que pierde todo el sentido?), pues eso ocurriría SI te saltas UN solo paso de los expuestos aquí, porque corres el riesgo de que el cliente te diga ¡NO ME CASO! ja, ja, ja

PROTOCOLO PARA EL ROL DE "VISITADOR"

 

El cliente demandante de alquiler conoce al agente por primera vez. (Telefónicamente).

 

El cliente demandante de alquiler conoce al agente en PERSONA en la 1ª visita que realiza a un 1er inmueble llamando PRIMER INMUEBLE al primero que ve con ese agente.

 

El agente le entrega un PANFLETO llamado ventajas de alquilar con Merca Service.

 

El agente realiza una encuesta con preguntas dirigidas para obtener el BUEN SI o el PORQUÉ NO reserva ese inmueble.

 

Normalmente el cliente tiene que pensárselo y responde UN DÍA MÁXIMO DOS O TRES DÍAS DESPUÉS, (si es viernes y tiene que dejarse pasar el fin de semana).

 

El cliente demandante realiza la reserva y se convierte en OFERTANTE.

 

REALIZAR LA RESERVA ES:

  • Rellenar el documento reserva TODOS Y CADA UNO DE LOS CAMPOS.

  • Leerle el BORRADOR DEL INQUILINO del contrato de alquiler que firmará con el propietario.

  • Recoger dinero y pactar honorarios.

  • Recordarle que tiene unos días para traer:

  • ANVERSO Y REVERSO DEL DNI.

  • NÓMINA.

  • CONTRATO DE TRABAJO.

  • Nº DE LA CARTILLA DONDE PAGARÁ LOS SUMINISTROS.

  • ESTADO CIVIL (de palabra).

  • TELÉFONO.

  • EMAIL.

 

Antes de realizar la SEÑAL, hay que pedir NOTA SIMPLE INFORMATIVA al registro de la propiedad para verificar:

 

  • Que el que dice ser el propietario ES EL AUTÉNTICO DUEÑO Y PUEDE FIRMAR EL CONTRATO.

  • Para certificar al OFERTANTE, que el inmueble que se alquila aunque SI sea del propietario NO TENGA EMBARGOS.

 

Si el propietario QUIERE SEGURO DE IMPAGO DE ALQUILER no te firmará nada hasta que NO esté claro que ese ofertante reúne las condiciones para SER SOLVENTE ¡de cara a la aseguradora!

 

Enviar la documentación a la aseguradora. ¡SE VAYA A TRAMITAR EL SEGURO O NO POR PARTE DEL PROPIETARIO ES RECOMENDABLE PASARLE DATOS AL SEGURO Y QUE ÉL HAGA SUS AVERIGUACIONES PARA:

 

  • Si el propietario QUISIERA SEGURO ¡YA TENEMOS APROBADO UNO CON BENJUMEA!

(y “vendemos mejor al inquilino” al propietario si “nos lo asegura una compañía de seguros fiable que antes de decir "UN BUEN SI, HA FILTRADO AL CLIENTE”

 

  • Para saber DE ANTEMANO ¡SI EL INQUILINO ES MOROSO!

 

Si el seguro nos aprueba la póliza, NO EMITE UN DOCUMENTO QUE DIGA ¡APROBADO! Por lo que debemos de acudir a la empresa FIM o Fichero de inquilino moroso, que por un dinero NOS ENVÍA VÍA MAIL UN CERTIFICADO QUE DICE QUE ESE CLIENTE OFERTANTE QUE EL SEGURO HA APROBADO ES SOLVENTE. Y aunque FIM no tenga nada que ver con BENJUMEA si que nos da un PAPEL para CERTIFICARLE AL PROPIETARIO.

 

  • Que el inquilino es solvente.

  • Que AVALA lo que ha dicho de palabra la ASEGURADORA.

 

¿Cómo calcular el coste del seguro con BENJUMEA? (Por ejemplo).

 

  • LLAMANDO A BENJUMEA

  • Si el alquiler es de 500 €, multiplicado por 12 meses y saldrá el alquiler anual = 6.000 €

 

Ahora multiplica 4,75% de los 6.000 €  y saldrá el coste aproximado del seguro.

 

En este caso 285 € cuesta el seguro de 12 meses de impago de rentas.

POCO = NADA

MUCHO = ALGO

Si los honorarios que te paga el propietario ascienden a 500 € y tú tienes que pagarle el seguro GANARÍAS 215 € MÁS QUE SI:

 

A) No captaste el piso porque NO le garantizabas la renta.

B) Que si SOLO LE COBRAS LA PARTE CORRESPONDIENTE DE HONORARIOS AL INQUILINO.

(En mi opinión TODO suma y es mejor que el propietario esté cubierto porque VOLVERÁ A TI).

 

10º Por ley la parte arrendadora o PROPIETARIO debe de tener UN CERTIFICADO ENERGÉTICO DE SU INMUEBLE ¡FIRMADO POR UN CERTIFICADOR HOMOLAGO ANTES DE LA FIRMA DEL CONTRATO! (No vale lo que dicen los propietarios, ¡CUANDO TENGA EL DINERO Y EL PISO ALQUILADO YA VEREMOS!.

 

Para facilitar a los propietarios que NO tienen certificado energético el conseguirles UNO y ADEMÁS COMISIONAR Y GANAR ALGÚN DINERO POR ELLO.

 

Contacta con el módulo CERTIFACIL www.mercaservice.com/publicidad.es pregunta por PACO.

 

El propietario debe de pagar a CERTIFACIL la mitad por adelantado y la otra mitad para recibir el certificado, (ES DECIR TODO POR ADELANTADO PERO EN DOS PAGOS).

El coste de un certificado viene a ser de 100 € a 300 € Y ganas de 10 € a 30 € de comisión que CERTIFACIL TE INGRESA EN TU CUENTA  en 60 días, a veces en menos. (No es mucho pero ayuda a pagar el móvil, por darte un ejemplo).

 

11º El agente rellena el documento SEÑAL y negocia con el propietario para que lo acepte y lo firme.

 

REALIZAR LA SEÑAL ES:

  • Rellenar el documento SEÑAL.

  • Leerle el BORRADOR DEL CONTRATO DE ALQUILER DEL PROPIETARIO.

  • Entregar dinero y pactar honorarios.

  • Recordarle que tiene unos días  para traer.

  • ANVERSO Y REVERSO DEL DNI.

  • ESTADO CIVIL (de palabra).

  • TELÉFONO.

  • EMAIL.

  • RECIBO DE LUZ, AGUA Y GAS PAGADOS, (Si los tiene la vivienda).

 

SI el propietario NO lo firma. El agente DEVOLVERÁ EL 100 % DEL IMPORTE RECIBIDO COMO RESERVA por parte del OFERTANTE, para ello utilizará el documento DEVOLUCIÓN DE RESERVA Y FINALIZACIÓN DE LA  OFERTA.

Si el propietario SI lo firma. El agente ENTREGARÁ EN NOMBRE DEL OFERTANTE, por ejemplo el  50% del importe recogido en la reserva y el otro 50% se lo quedará en concepto de honorarios por la gestión de la NEGOCIACIÓN Y CONSEGUIR QUE EL PROPIETARIO ACEPTE LAS CONDICIONES DE LA SEÑAL, RECOGIDAS EN LA RESERVA.

 

12º Si el propietario acepta las condiciones de la SEÑAL, el agente le dará una copia firmada de la SEÑAL al OFERTANTE.

 

13º Si el propietario acepta las condiciones de la SEÑAL se procede a preparar el contrato de alquiler con el documento ENTREVISTA PARA PREPARAR EL CONTRATO.

 

Que no es ni más ni menos que una encuesta para obtener los datos de la parte ARRENDARORA (PROPIETARIO) y de la parte ARRENDATARIA, (inquilino), que van a ser transcritos al contrato, es decir PASADOS A LIMPIO.

 

14º ENTONCES ES CUANDO RELLENAS EL BORRADOR DE CONTRATO FINAL.

 

 

15º Envías ese borrador al correo de cada parte.

 

PERO NO ENVÍAS UN MAIL CON EL ARCHIVO ADJUNTO DEL CONTRATO AL CORREO DEL PROPIETARIO Y DEL OFERTANTE A LA VEZ.

Envías UN CORREO CON EL ARCHIVO ADJUNTO DEL CONTRATO AL PROPIETARIO.

Y envías UN CORREO CON EL ARCHIVO ADJUNTO DEL CONTRATO AL OFERTANTE.

 

15º El agente llama a las dos partes para comprobar que SI han leído el borrador final del contrato.

 

16º A si hay alguna cláusula conflictiva, se negocia si es necesario PERO NO ES OBLIGATORIO POR PARTE DEL AGENTE PORQUE YA ESTÁN ACEPTADAS LAS CLÁUSULAS DEL CONTRATO el día en el que el Ofertante firmó la reserva y el día en el que el propietario firmó la señal.

 

Si NO SE LLEGA A UN ACUERDO.

El agente contacta con Irene, (Abogada), mediante el módulo API VIRTUAL.

Le envía copia de todo los documentos almacenados en el expediente.

Y espera resolución de QUIEN TIENE RAZÓN LEGALMENTE EN LA CLÁUSULA “TOCANARICES” EN CUESTIÓN.

Esto permite que el agente LE DE LA RAZÓN a la parte que LA LEY DA LA RAZÓN.

Y es cuando EL AGENTE SE DEBE POSICIONAR.

Y hacer frente común él MÁS LA PARTE QUE TIENE RAZÓN con la ley en la mano contra la otra parte.

Quiere decir que AHORA VIENE EL CONFLICTO DE DEVOLVER CANTIDADES.

Pero se tiene muy claro que el agente NO DEVUELVE la parte cobrada por la gestión realizada el día de la NEGOCIACIÓN que consiguió que firmara el propietario.

Esta regla sigue a la REGLA NO ESCRITA de:

 

¡SI EL AGENTE NO ES AUTÓMO Y COTIZA A LA SEGURIDAD SOCIAL PUES ES RECOMENDABLE QUE DEVUELVA A LA PARTE OFERTANTE LO QUE LE COBRÓ Y SE ¡QUITE DE EN MEDIO! (Más vale PERDER que MASPERDER).

 

¿Y qué ocurre con la parte de dinero que tiene el propietario SI LA RECLAMA el ofertante al agente?

 

Pues que el agente DUERME TRANQUILO porque:

  • Ha realizado todos y cada uno de los pasos que UN JUEZ verá y dirá “TÚ NO TIENES VELA EN ESTE ENTIERRO” Y QUEDARÁ LIBRE.

  • El agente le comunicará a las dos partes que AHORA SOLO UN ABOGADO, PROCURADOR Y UN JUEZ PUEDEN REALIZAR LA RESOLUCIÓN Y DAR LA RAZÓN A ALGUNA DE LAS PARTES.

 

Ahí es normalmente cuando ocurren DOS COSAS.

 

1ª Que el propietario “se raja” y devuelva vía ingreso bancario el dinero en la cuenta del ofertante.

 

2º Que el ofertante “se raja” y da por perdido su dinero.

 

Por lo que entonces SI EL OFERTANTE “SE RAJA”

EL PROPIETARIO HA GANADO “algún dinero” y el agente lo mantiene como cliente e intenta alquilar de nuevo su inmueble.

El AGENTE HA GANADO “algún dinero” y al seguir vivo y comiendo puede seguir TRABAJANDO.

De tres partes SOLO PIERDEN DOS DE ESTA MANERA Y CON ESTE MÉTODO QUE AQUÍ EXPONGO.

Con otros métodos existentes el agente hace el “gilipollas”.

 

  • Si está todo conforme, se estima que la fecha de firma es tal día.

 

Entonces el agente manda un comunicado por mail o sms a las dos partes (NUNCA A LA VEZ SINO POR SEPARADO ¡cuidado con la vagancia que aquí sale cara!) con:

 

DÍA DE LA FIRMA.

HORA

LUGAR, (Dirección exacta del sitio donde aparecerá todo el mundo por interés).

 

17º Entonces se preparara el agente para la firma.

 

ASISTE A LA FIRMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON EL SIGUIENTE MATERIAL:

 

  • 3 EJEMPLARES DEL CONTRATO DE ALQUILER DEFINITIVO.

  • DE 3 A 10 BOLIGRAFOS QUE FUNCIONEN.

  • CAMARA DE VÍDEO O DE FOTOS PARA HACER EL INVENTARIO.

(que se puede haber hecho antes POR ESCRITO y así se firma almenos en el contrato un inventario).

 

YA QUE SI SE FIRMA, SE GRABA EL VÍDEO O SE HACEN LAS FOTOS Y DESPUÉS “HAY LÍO”

PUES “HAY LÍO” Y UNA DE LAS DOS PARTES PUEDE NO ACEPTAR EL INVENTARIO COMO ANEXO DESPUÉS DE HABER FIRMADO EL CONTRATO DE ALQUILER.

Por eso.

 

SIEMPRE SE HACE INVENTARIO POR ESCRITO Y A VECES SI CONVIENE SE HACE INVENTARIO EN VIDEO O EN FOTOS.

  • CERTIFICADO DE FIN DE SERVICIOS.

  • FACTURA.

  • AUTORIZACIÓN PARA LA DOMICILIACIÓN DE RECIBOS DE LUZ AGUA Y GAS EN LA CUENTA DEL INQUILINO SI SE HA PACTADO CON EL O CON EL PROPIETARIO REALIZAR ESE SERVICIO (ahora si le puedes llamar inquilino).

  • Entrega una tarjeta de visita a cada parte.

 

¿Cómo se lee el contrato de alquiler en la firma?

REALMENTE SI HAS REALIZADO LOS PASOS SEGÚN TE EXPLICAMOS AQUÍ NO ES NECESARIO VOLVER A LEER LO QUE TUS CLIENTES HAN LEIDO CON ANTERIORIDAD Y ES QUE SE TRATA DE QUE ELLOS TENGAN CLARO TODAS LAS CLÁUSULAS DEL CONTRATO ¡ANTES DE LA FIRMA!

PERO SI QUIERES QUEDAR BIEN CON ELLOS Y TE APETECE LEERLES EL CONTRATO DEBES DE HACERLO DESPACIO Y QUE SE ENTIENDA.

En un vídeo tienes una lectura completa del contrato de alquiler para que la utilices como quieras.

Puedes enviársela a las dos partes INQUILINO y PROPIETARIO para que lo vean y comprendan lo diferentes que somos en Merca Service porque NOS PREOCUPAMOS INCLUSO DE ESTE DETALLE.